Wissenspool Kroatien: Immobilienkauf in Kroatien

Worauf man beim Immobilienkauf in Kroatien achten sollte

Es gibt so Einiges, worauf man bei einem Immobilienkauf achten sollte.

Auch wenn Kroatien Mitglied der EU ist, existieren nach wie vor traditionelle Praktiken, die den Kaufprozess beeinflussen können.

Ein Beispiel dafür ist die häufig fehlende Exklusivität bei Maklerverträgen. In Kroatien ist es durchaus üblich, dass Verkäufer ihre Immobilien gleichzeitig über mehrere Makler anbieten. Dies kann dazu führen, dass dieselbe Immobilie zu unterschiedlichen Preisen oder mit variierenden Informationen auf verschiedenen Plattformen erscheint. Zudem werden genaue Angaben wie Adressen oder Katasterdaten oft erst nach Unterzeichnung eines Besichtigungsformulars preisgegeben.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass Makler nicht immer verpflichtet sind, umfassend über Mängel oder rechtliche Unklarheiten aufzuklären (siehe auch weiter unten). Es kann aber auch sein, dass Sie selbst keine Kenntnis davon haben. Manche Makler besichtigen eine Immobilie erstmalig mit dem ersten Kaufinteressenten.

Daher ist es mehr als empfehlenswert unabhängige Fachleute hinzuzuziehen, die die Immobilie und alle relevanten Dokumente sorgfältig prüfen. Besonders wichtig ist die Überprüfung des Grundbuchauszugs und der Baugenehmigungen, um sicherzustellen, dass keine Belastungen oder illegalen Baumaßnahmen vorliegen. Gleichfalls sollte man überprüfen, ob eine Baugenehmigung mit dem zugehörigen Projekt überhaupt Ihren Vorstellungen entspricht und wenn nicht, welche Kosten zusätzlich entstehen, wenn Sie diese ändern möchten. Bzw. ist eine Änderung noch möglich, im Rahmen der Gültigkeit usw. Wie lange würde sich hierdurch das gesamte Bauvorhaben in die Länge ziehen und welche Konsequenzen hätte dies für Sie.

Ein ehrlicher und offener Tipp

Glauben Sie nicht alles, was Ihnen ein Makler während einer Besichtigung erzählt. Es muss ja keine Lüge sein, aber es reicht, wenn man bestimmte Dinge nicht erfährt.

Sie können Gegebenheiten nicht erfragen, von denen Sie nicht wissen, dass Sie diese erfragen sollten. Ein Makler wird Ihnen (meistens) nicht ungefragt von irgendwelchen „Problemen“ oder „Ungereimtheiten“ erzählen, die Sie möglicherweise vom Kauf abhalten.

Aktuell (wir haben das Jahr 2025) sind die Immobilienpreise zudem unrealistisch in die Höhe geschnellt – Sie können von einem Aufschlag von 20 bis 30 % auf den eigentlichen Wunschpreis des Verkäufers ausgehen.

Daher ist es ratsam, sich nicht ausschließlich auf die Aussagen von Maklern zu verlassen. Einige Aspekte werden möglicherweise nicht proaktiv kommuniziert, insbesondere wenn sie potenzielle Käufer abschrecken könnten.

In Kroatien regelt das Gesetz über die Vermittlung im Immobilienverkehr (Zakon o posredovanju u prometu nekretnina) die Pflichten von Immobilienmaklern. Gemäß Artikel 7 dieses Gesetzes sind Makler verpflichtet, den Auftraggeber über alle ihnen bekannten oder erkennbaren Umstände zu informieren, die für den geplanten Vertrag relevant sind. Dazu gehören insbesondere:

  • Offensichtliche Mängel und mögliche Risiken, insbesondere wenn die Immobilie keinen klaren Eigentumstitel aufweist.
  • Eingetragene Rechte Dritter, wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten.
  • Rechtliche Konsequenzen bei Nichterfüllung von Verpflichtungen gegenüber Dritten.
  • Vorkaufsrechte und gesetzliche Verkaufsbeschränkungen gemäß speziellen Vorschriften.
  • Zweckbestimmung des Grundstücks gemäß geltenden Raumordnungsplänen, insbesondere bei unbebauten Grundstücken.

Diese Pflichten ergeben sich aus dem „Zakon o posredovanju u prometu nekretnina“, čl. 7 stavak 1 (Artikel 7, Absatz 1).

Es ist wichtig zu beachten, dass Makler nicht verpflichtet sind, umfassende technische oder rechtliche Prüfungen durchzuführen. Daher liegt es in Ihrer Verantwortung, eine gründliche Due-Diligence-Prüfung vorzunehmen – einschließlich der Überprüfung von Grundbuchauszügen, Baugenehmigungen und anderen relevanten Dokumenten.

Für eine rechtssichere Abwicklung des Immobilienkaufs in Kroatien wird empfohlen, einen unabhängigen Anwalt oder Fachexperten hinzuzuziehen, der mit dem kroatischen Immobilienrecht vertraut ist.

Darüber hinaus sollten potenzielle Käufer beachten, dass bestimmte Immobilienarten in Kroatien – wie landwirtschaftliche Flächen oder Wälder – besonderen Regelungen unterliegen. Für den Erwerb solcher Objekte können zusätzliche Genehmigungen erforderlich sein, insbesondere für Nicht‑EU‑Bürger.

Wichtige Hinweise für Immobilienkäufer in Kroatien

  1. Eigentumsverhältnisse und Grundbuchstatus prüfen
    • Vergewissern Sie sich, dass der Verkäufer als alleiniger Eigentümer im Grundbuch (Zemljišna knjiga) eingetragen ist.
    • Überprüfen Sie, ob Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere Belastungen auf der Immobilie lasten.
    • Stellen Sie sicher, dass die Immobilie ordnungsgemäß legalisiert wurde und über eine gültige Nutzungserlaubnis (Uporabna dozvola) verfügt.
  2. Baugenehmigungen und Legalisierung
    • Besonders bei älteren oder umgebauten Objekten ist es wichtig, zu klären, ob alle baulichen Maßnahmen genehmigt und legalisiert wurden.
    • Fehlende Genehmigungen können zu erheblichen Problemen führen, insbesondere bei touristischer Vermietung (siehe auch legalizacija).
  3. Infrastruktur und Erschließung
    • Erkundigen Sie sich, ob die Immobilie an das öffentliche Strom‑ und Wassernetz angeschlossen ist.
    • Prüfen Sie, ob eine ordnungsgemäße Zufahrt zur Immobilie besteht und rechtlich gesichert ist.
  4. Nachbarschaft und Umgebung
    • Führen Sie Besichtigungen zu verschiedenen Tageszeiten durch, um ein umfassendes Bild der Umgebung zu erhalten.
    • Sprechen Sie mit Nachbarn, um Informationen über Lärmquellen oder andere potenzielle Störfaktoren zu erhalten.
  5. Künftige Entwicklungen und Bebauungspläne
    • Informieren Sie sich bei der Gemeinde über geplante Bauvorhaben in der Umgebung, die den Wert oder die Nutzung Ihrer Immobilie beeinflussen könnten.
    • Unbebaute Grundstücke in der Nähe könnten zukünftig bebaut werden und Ihre Aussicht oder Privatsphäre beeinträchtigen.
  6. Grundstückskauf
    • Sie haben ein Baugrundstück gekauft? Beachten Sie, dass nicht immer problemlos eine Baugenehmigung erteilt wird. Gesetze unterliegen Änderungen, wodurch bestimmte Nutzungen ausgeschlossen sein können.
    • Planen Sie, auf einem landwirtschaftlichen Grundstück einen Wohnwagen oder ein Mobil‑Home zu platzieren? Auch wenn auf anderen Grundstücken Tiny Houses stehen – das kann rechtlich unzulässig sein. Ein hoher Preis sagt nichts über die erlaubte Nutzung aus. Fragen Sie grundsätzlich bei der Gemeinde nach der Rechtslage vor Ort.
  7. Rechtliche Beratung
    • Engagieren Sie einen unabhängigen Anwalt, der auf kroatisches Immobilienrecht spezialisiert ist, um den Kaufprozess rechtssicher zu gestalten.
    • Ein Anwalt kann alle erforderlichen Dokumente prüfen und sicherstellen, dass der Kaufvertrag Ihre Interessen wahrt. Bitte beachten Sie: Sie müssen den genauen Umfang des Auftrags klar definieren – etwa ob nur der Vertrag geprüft oder zusätzlich weitere Unterlagen berücksichtigt werden sollen.

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